POR QUE GRANDE PARTE DAS LOCAÇÕES COMERCIAIS FALHAM
Quando um imóvel comercial fica vazio por meses — ou quando um contrato é rompido antes do prazo — a explicação mais comum costuma ser:
“o mercado está difícil”.
Embora o mercado influencie, essa explicação raramente é suficiente.
Na prática, a maioria das locações comerciais que fracassam não falha durante o contrato, mas antes dele existir — na decisão inicial.
Entender isso muda completamente a forma como o proprietário deve encarar a locação do seu imóvel.
Locação comercial não é apenas renda mensal
Um erro comum é tratar a locação comercial como uma extensão da locação residencial, com a única diferença sendo o valor do aluguel.
Na realidade, são decisões de naturezas diferentes.
Na locação comercial, o imóvel deixa de ser apenas um bem patrimonial e passa a ser infraestrutura de negócio. Isso significa que o sucesso do contrato depende não só do imóvel, mas também da capacidade do negócio do locatário de se sustentar naquele ponto específico.
Quando essa compatibilidade não é analisada, o risco aumenta — mesmo que o aluguel pareça atrativo no papel.
O foco excessivo no valor do aluguel
Outro ponto crítico está na pergunta que orienta muitas decisões:
“Quanto consigo cobrar de aluguel?”
Essa pergunta, isoladamente, é perigosa.
Um aluguel alto, quando não é compatível com a realidade do negócio que ocupará o imóvel, costuma gerar:
– dificuldade de permanência do locatário,
– inadimplência,
– renegociações constantes,
– ou rompimento precoce do contrato.
O resultado quase sempre é o mesmo: vacância prolongada, custos indiretos e desgaste para o proprietário.
Em muitos casos, um aluguel ligeiramente menor, mas sustentável, gera mais resultado no médio e longo prazo do que um valor alto que não se mantém.
Vacância comercial raramente é azar
Imóveis comerciais não ficam vagos por acaso.
Na maioria das vezes, a vacância é consequência de uma sequência de decisões mal alinhadas, como:
– aceitar qualquer tipo de atividade sem avaliar compatibilidade,
– priorizar apenas o valor do aluguel,
– não considerar o histórico e a estrutura do negócio do locatário,
– ignorar o impacto do ponto na operação da empresa.
Quando o contrato termina mal, o imóvel ainda pode sair prejudicado:
o ponto perde atratividade, carrega histórico de insucesso e se torna mais difícil de reposicionar no mercado.
Nem todo negócio sustenta todo ponto comercial
Todo ponto comercial favorece alguns tipos de negócio e dificulta outros.
Há imóveis que funcionam melhor para:
– operações de destino,
– negócios de conveniência,
– serviços recorrentes,
– atividades que dependem de fluxo intenso.
Ignorar essa relação é um dos erros mais caros da locação comercial.
Um negócio mal encaixado até pode começar pagando o aluguel, mas dificilmente se sustenta no tempo. E quando o negócio não se sustenta, o contrato também não.
A decisão correta começa antes do anúncio
Uma locação comercial bem-sucedida começa com perguntas simples, mas fundamentais:
– Qual é o papel deste imóvel dentro do meu patrimônio?
-Eu busco maximizar valor ou reduzir risco?
– Que tipo de atividade esse imóvel favorece?
– Qual nível de vacância eu consigo suportar?
Responder a essas perguntas antes de anunciar o imóvel muda completamente a qualidade das propostas recebidas — e das decisões tomadas.
Contratos bons são os que duram
Na locação comercial, o melhor contrato não é o mais alto, nem o mais rápido.
É aquele que:
– se sustenta financeiramente,
– reduz risco de ruptura,
– preserva o valor do imóvel no tempo,
– gera previsibilidade ao proprietário.
Isso exige critério, análise e, muitas vezes, a disposição de dizer “não” a propostas que parecem boas no curto prazo, mas carregam risco elevado no médio.
Conclusão: locação comercial é decisão estratégica
Alugar um imóvel comercial não deve ser tratado como um evento pontual, mas como uma decisão estratégica de gestão patrimonial.
Quando o proprietário entende isso, ele deixa de reagir ao mercado e passa a decidir com método.
E decisões bem estruturadas reduzem conflitos, vacância e prejuízos silenciosos.
Se há uma ideia central a ser levada daqui, é esta:
Na locação comercial, o problema raramente está no contrato.
Ele quase sempre nasce antes — na decisão.
Se você gostou, compartilhe com amigos e seus grupos nas redes sociais.
Por Gilmar Defreyn
Corretor e avaliador de imóveis.
Sou especialista em decisões imobiliárias conscientes. Meu trabalho é ajudar pessoas a decidir bem.
1 Comentário
Paulo Borgo
em disse
Ótima informação